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土地購入を個人でやるのは危険!親の土地に建てる場合も要注意!!

      2017/07/26

マイホームを建てるためには土地も必要になりますよね。

 

でも、土地探しってほんとに大変です。

 

しかも、土地にお金をかけると肝心の家にかけられる予算が削られてしまいます。

 

少しでも安い土地を探して、やっと見つけたと思ったら実は建てられないなんてことがあるという情報を見つけたため、どういうことか調べてみました。

 

今家が建っていても、そこに新築の家は建てられないということが実際にあるそうです。

 

そして、それは親の土地に建てさせてもらう場合にも起こり得ます。

 

というか私がそうなりかけました。。。

 

今回はどういう条件で家が建てられない事があるのか、調べた内容をまとめます。

 

家を建てる時に重要なこと!失敗しない家づくり

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建てられる土地と建てられない土地がある

まず、全ての土地に家を建てられるわけではありません。

 

土地には地目というものがあり、これが宅地になっていなければ家を建てることができません。

 

これは地目変更手続きというもので変更することができるのですが、これも変更するためには条件があったりします。

 

特に、農村などは宅地を増やすことに制限がかかっていたりするため、一筋縄では変更できないこともあります。

 

今家が建っていてもそこに家が建てられるとは限らない

1番やっかいなのは、今家が建っている場合です。

 

この場合現状の建物があるので、建て直しができるように思いますが、実は建て直しはできないということが起こります。

 

それは、前項であげた地目が宅地になっていない場合です。

 

大昔に建てられた家は、実は宅地ではない土地に建っている場合があります。

 

この場合、リフォームは可能でも、取り壊して新築するのはできないかもしれません。

 

これは地目を宅地に変更できれば回避できる問題ですね。

 

別のケースでは、建築基準法に定められている接道義務が果たせない場合もあります。

 

これは家を建てる土地は、必ず幅4メートル以上の道路に2メートル以上の接地面を有していなければならないというものです。

 

道路への接道義務とは?

道路への接道義務とは、災害時の避難経路や、レスキュー車両などの緊急車両が入ってこれる状況を確保するためとされています。

 

つまり、道路から自由に出入りできることが保証されていない土地には家を建ててはならないということです。

 

昔ながらの住宅街などは、とても車両が入れないほどの幅しか無い通路で奥に入っていった先に建っている家があったりします。

 

この場合、家が老朽化して建て直したいと思っても、建築基準法によって建て直しが許可されないといったことが起こります。

 

そもそも重機が入ってこれないため、物理的に建て直しが難しいという要件もあります。

 

実は私の実家はこのような土地ではなかったのですが、道路に接道していない土地だったため、ハウスメーカーに家を建てられないと言われてしまいました。

 

橋の近くの昔からの土地は特に要注意!!

私の実家の土地ですが、家自体はきちんと道路とつながっていました。

 

ですが、土地の区画図面を見ると、家の土地と道路の間に謎の区画が存在していることがわかりました。

 

そして、その土地の所有者は私の親ではなく、「内務省」となっていました。

 

内務省なんて今は存在しませんよね。。。

 

ということは、かなり昔からそこは内務省=国の土地だったことが分かります。

 

つまり私の実家は、まだ建築基準法が緩かった時代?に建てられ、しかも内務省の土地も勝手に道路に出るための通路として使用していたということですね。

 

(通路だけでなく小屋や塀などの構造物もしっかりと作ってました(^_^;))

 

なぜそんなことになったのか、祖父に話を聞いてみると、内務省の土地になっている部分は、昔は道路だったんだそうです。

 

ただ、近くに橋があり、木造の橋からコンクリートの橋に変わった時に、道路が少しずれ、その空いたすき間が内務省の土地として残ったというわけでした。

 

でも、そのままでは道路から家が離れて不便だったため、道路に繋げる形で空いた土地を”勝手”に利用したんだそうです。

 

昔はそんな感じにゆる~くやれてたんですね(^_^;)

 

田舎の土地は購入前に事前調査を!

このように、田舎の土地は安いからと言って安易に購入してしまうのは危険です。

 

私の実家の場合は、このすき間の内務省の土地も購入しなければ家を建てられないということでした。

 

想定外の出費となります。

 

また、道路に接道していたとしても、宅地ではない場合は宅地に変更しなければなりません。

 

この時、農村の場合は役所の農業委員会なるところに宅地に変えてよいか伺いをたてなければならないため、地目変更の許可がでないなんてこともありえます。

 

このあたりは、個人の知識だけでは判断が非常に難しいため、家を建てるための土地探しは個人で独自に行わないほうが安全でしょう。

 

一緒に土地を探してくれるハウスメーカーを頼るのがベター

大抵のハウスメーカーは、家と一緒に土地も販売しています。

 

いわゆる建築条件付きの土地ってやつです。

 

ハウスメーカーは土地探しが大変なことを知っているため、予め良さそうな土地を確保してしまいます。

 

そしてそこの土地を自分のハウスメーカーで家を建てることを条件として、少し割り引いて販売しています。

 

もし、気に入ったメーカーがこのような土地を持っていれば、そこから購入してしまうのが確実です。

 

ただ、もっと安い土地を探したい場合でも、土地探しを相談すれば手伝ってくれます。

 

今の世の中では家を建てるためには住宅ローンがほぼ必須となっていて、住宅ローンが借りられないことには家を立ててもらうことができません。

 

そして、住宅ローンを借りる大前提として、家を建てる土地があり、家を建てる契約をすることが条件となってきます。

 

なので、住宅メーカーであっても、土地がなければ探すことろから手伝ってくれるというわけですね。

 

住宅メーカーは土地を購入する関係から不動産会社とも付き合いが深いです。

 

そのため、家を建てられるか土地かどうかを調査することもお手の物です。

 

家を建てる前にまず土地からと考えている場合でも、ハウスメーカー探しから初めたほうがスムーズに進むと思います。

 

ぜひ、土地探しの際は一人でやろうとせずにハウスメーカーを頼ってみてください。



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