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住宅ローンは銀行とフラット35のどっちがお得?

   

住宅ローンには大きく分けて銀行から借り入れるものとフラット35という2種類のローンがあります。

 

今やマイホームを手に入れるためには必須とも言える住宅ローンですが、いざ利用しようとしたときはこの2種類から選択することになります。

 

それぞれに特徴があり、どちらも一長一短です。

 

きちんと特徴を把握していないと、後悔する選択になる可能性は大きいでしょう。

 

後悔しないためには、自分にとってはどっちがよいのかをしっかりと確認してから判断する必要があります。

 

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フラット35とは?

フラット35とは住宅金融支援機構という組織と銀行などの金融機関が提携して融資を行う制度です。

 

フラットとは平らという意味で金利が一定であることを示し、35は返済年数を示しています。

 

つまりフラット35は、35年間金利が変わらずに借り入れができる制度となります。

 

通常、お金を借りる時は金利(利息)がかかります。

 

この金利は長期になると、特定のタイミングで見直しがかけられます。

 

世の中の景気や、国の施策に合わせて毎年金利が上がったり下がったりするため、一定間隔で金利をその時点の状況に合わせていくのが普通です。

 

ですが、フラット35はこの金利を最後まで変えずに貸し出しますよ~という特殊なローン商品なんですね。

 

フラット35のメリットとデメリット

では、フラット35のメリットとデメリットはどうなってるのでしょうか?

 

メリットはもちろん、金利が一定で変わらないことです。

 

今のゼロ金利政策を実施している状況は、金利が非常に低くなっています。

 

過去最低といえるまで下がり続けてきています。

 

ですが、そろそろゼロ金利政策が終わりになり、金利が一気に高くなると言われています。

 

ここで金利が高くなっていくと、普通のローンであれば数年おきに世の中の金利の状況に合わせる形でローンの金利が見直されます。

 

つまり、金利が途中で高くなるということです。

 

金利が高くなると、毎月の返済額も多くなります。

 

最終的に返済しなければならない総額が増えるため、当たり前ですが。

 

これが、フラット35の場合は借り入れ時点の金利で固定されるため、借りた後でどれだけ金利が高くなっても、ずっと同じ低い金利のまま返済を続けていくことができます。

 

つまり、これから金利が高くなると予測されている今だからこそ、フラット35が魅力的に見えるタイミングであるといえます。

 

ところが、フラット35には大きなデメリットが2つほどあります。

 

1つ目は金融機関独自の住宅ローンと比べて金利が高く設定されていることです。

 

35年間変わらないことは魅力なのですが、そもそも金利が高めなので、このまま金利が変わらない状況が続くほどに金利が変わらない恩恵が少なくなっていきます。

 

最終的に返済し終わるまで金利がそれほど上がらなければ、銀行の住宅ローンのほうがお得になるでしょう。

 

2つ目は団体信用生命保険は別途つけなければならないということです。

 

団体信用生命保険とは、借り主にもしものことがあった場合(亡くなったり、指定されている高度障害になった場合)に残っているローンをチャラにしてくれる保険です。

 

自分が死んでしまったら家族に残りのローンが請求されるのは嫌ですよね。

 

私なら絶対にそんな負の遺産は残したくありません。

 

もちろん最初から死んでしまうことを計画にはいれないのが普通だと思いますが、人生何が起こるか分からないため、保険は入っておくべきです。

 

フラット35の場合はこの団体信用保険に入るために借入金額とは別に保険料を払う必要があります。

 

保険に入らないという選択肢もあるのですが、個人的には絶対入っておくべきだと思います。

 

結局、フラット35で借り入れを行う場合には、総額が借りた金額+金利分の利息+団体信用保険料になるということです。(厳密には手数料やらなにやらまだかかるものがありますが説明を簡単にするために省略しています)

 

借入金額を月々の返済可能額や年収から算出している場合は、この団体信用保険料がかなり負担となってきます。

 

これは大きなデメリットに感じてしまいますね。

 

銀行の住宅ローンの特徴

では、銀行独自の住宅ローンの場合はどうでしょうか。

 

銀行の場合は、フラット35とは異なり、団体信用保険は強制加入となりますが、追加料金はかかりません。

 

借入金額を全額マイホームに充てることができるということです。

 

さらに、変動金利は今の超低金利状況では、フラット35よりも圧倒的に低い利率で借り入れが可能です。

 

もちろん、変動金利という名前からも分かる通り、この金利は毎年変動していきます。

 

つまり、今後世の中の金利が高くなっていけば、この住宅ローンの金利も一緒に高くなっていくことになります。

 

未来がどうなるかは誰にも正確に予測はできないため、利率が来年上がるかもしれないし、10年後かもしれない。

 

もしかしたら1回上がってまた下がるなんてこともあるかもしれません。

 

先の事はわからないので、あれこれパターンを考えても仕方ありません。

 

自分が何を信じるかで判断すればいいでしょう。

 

また、銀行の住宅ローンのデメリットとして、審査が厳しいということがあります。

 

フラット35の審査は激アマと言われるほど、かなりゆるい基準みたいですが、銀行の住宅ローンの場合はかなり厳しいと言われています。

 

ただし、銀行によって審査基準が違うので、一つの銀行の審査に通らなかったからといって、他の銀行の審査にも通らないとは限りません。

 

一般的に、銀行よりも労金の方が審査がゆるい傾向があるみたいですので、収入に自信がない場合は、銀行と一緒に労金の住宅ローン審査も出しておくといいでしょう。

 

このように、銀行の住宅ローンは金利が低いけど、審査が厳しく、金利は時代に合わせて変わっていってしまうローンとなっています。

 

銀行で借りた方がいいと思う理由

今後金利が上がると言われていますが、極端に高くならなければ銀行の住宅ローンのほうが支払総額は抑えられるでしょう。

 

とあるサイトでは銀行の住宅ローンとフラット35の住宅ローンとで金利の変化パターンをいくつかシミュレーションしています。

 

シミュレーションでは、銀行の住宅ローンの金利は最初の10年間だけ固定で、11年目から変動金利になるタイプを選択しています。

 

そのシミュレーションからは、借り入れの10年後に金利が3%以上高くなった場合はフラット35の方がお得になるという結果が出ているみたいです。

 

これはあくまでシミュレーション上の話なので、実際に借り入れする金融機関によっても変わってくるのでしょうが、10年後に3%という数値が一つの目安になってきそうです。

 

金利が上がると言われている中で、10年間で3%もの変動が起こるのかどうか。

 

未来はどうなるかわかりませんが、金利が3%も上がるということはそれだけ景気が良くなっているということだと思います。

 

そうであれば、フラット35にすれば良かったと思うかもしれませんが、そこまでの打撃にはならない気もします。

 

ということで、フラット35がお得になるほど金利が上がる場合は、景気も良くなっているだろうから影響は小さいと考えて、銀行の住宅ローンの方がお得なんじゃないかなと思います。

 

金利がそこまで上がらなければ、総額は銀行の方が少なくなりそうですしね。



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