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住宅ローンはいくらまで借りれるか?事前審査だけでは分からない融資金額の上限

   

家を手に入れるには、購入と建築の2パターンがあります。

 

どちらの場合でも住宅ローンを利用する人の方が圧倒的に多いのではないでしょうか。

 

そして、なんとなく、自己資金がある程度ないと家は買えないと考えている人も多いと思います。

 

あながち間違いではないのですが、なんとなくの知識しか持っていないと損をしてしまうのが、現代の状況です。

 

知っている人だけが得する時代なので、しっかりと知識になるような情報を提供したいと思います。

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住宅ローンの事前審査は所得とローン状況から金額が決まる

まず、住宅ローンで借りる事ができる金額ですが、最初は事前審査というものをお願いして、金額を審査してもらいます。

 

この時必要になる情報は年収です。

 

事前審査は、住宅ローンを借りようとする人がいくらまでなら確実に返済してくれるのかを見極めようとする審査です。

 

そのため、以下の順番で返済能力を確認します。

 

  1. 過去のローン返済事故の有無
  2. 現在の年収
  3. 現在のローン残高

これが判断の全てではないと思いますが、この3点は特に重要視されている項目です。

 

特に過去のローン返済事故があると、大抵の住宅ローンは審査を通れません。

 

スマホなどを分割払いしている場合、引き落とし口座の残高が不足していて引き落とせなかったりすると、返済事故とみなされて記録されてしまいます。

 

スマホをローンで買っている意識は無い方が多いと言われているため、このあたりは要注意です。

 

また、クレジットカードの支払いやキャッシングの返済が遅れるようなことも事故となるため、思い当たることがある人は、審査に通らない可能性が高いでしょう。

 

次に年収額から、最大年間支払い額を算出します。

 

だいたい年間のローン支払額が年収の3割以下が基準とされているため、年収400万の人であれば、年間のローン返済可能額は120万程度となります。

 

最後に現在のローン残高から、すでに支払っている毎月の返済額を考慮します。

 

年収400万の人は年間120万程度までのローンは支払える能力があるとすると、現在の毎月のローン支払額が10万円あるとすると、これ以上の支払い能力は無いものとされます。

 

車のローン返済額を返済期限を短くしていると危ないかもしれませんね。

 

最終的に毎月の返済の余力がどのくらいあるかと返済年数から、その人の住宅ローンの最大金額が決まります。

 

事前審査を行う時は、このあたりの計算をしておいてから、想定される住宅ローン最大金額の少し上乗せした金額を希望金額として申請しておくのがおすすめです。

 

もしかすると、想定よりも良い評価部分があり、追加分の金額も許可してもらえる可能性があるためです。

 

また、事前審査で通った金額以上の住宅ローン申請はできないため、希望金額を少なめにすると、実際に必要となる金額が借りられないことにもなりかねません。

 

 

住宅ローンの本審査は土地や建物の評価額で決まる

事前審査では、支払い能力から住宅ローンの限度額が決まりました。

 

でも、実際に借り入れできる金額は、事前審査に通った金額が最大値となり、住宅や土地の評価額を基準にして借入金額が決まります。

 

このあたりの計算式は銀行によってバラバラみたいですが、新築物件でも評価額はその販売価額の7割~8割と言われているため、どうしても全額を住宅ローンで賄うことが難しいのが現実みたいです。

 

ですが、例えば購入金額が3000万の場合に8割しか住宅ローンがでないとなると、残りの2割となる約600万もの差額をキャッシュで用意しなければなりません。

 

住宅の購入を考えるのは20代後半~30代が多いと思いますが、今時その年代でそんな大金を貯蓄できている人は稀です。

 

銀行側としては、差額が払えないからマイホームを諦めるということは望んでいません。

 

住宅ローンは借りてもらわないと銀行側にうまみが無いからです。

 

そのため、銀行によっては担保評価額を販売価額の100%としてくれる場合もあります。

 

このあたりの判断は、先の事前審査における評価額が影響してくるようです。

 

お金がないからこそハウスメーカー選びは超重要!

実は、担保評価額を上げるもう一つの方法があります。

 

それは品質に定評のある大手ハウスメーカーの建てる家であることがポイントになります。

 

品質が良いことが評価されているハウスメーカーの家は、評価額が高くなる傾向があります。

 

それは、仮に住宅ローンが回収できなくなったとしても、不動産価値として高値がつくためではないかと思われます。

 

場合によっては100%以上の評価額になることもあるため、建築費用以外の諸費用なども住宅ローンで支払うことができたりもします。

 

大手ハウスメーカーは金額が高くなると言われていますが、こうしたメリットもあるみたいです。

 

住宅ローンを借りる時に金利の低さにばかり目が行きがちですが、金利が低い=担保評価が厳しいと思っていたほうが良いです。

 

より低い金利で住宅ローンを組むのであれば、担保評価がしっかりつく業者選定も大切な条件になってきます。

 

住宅ローンの銀行選びは、ハウスメーカーなどの業者によっても借りられる金額が変わってくるということを頭に入れておきましょう。

 

見積もりを出してもらった時に、そのメーカーでの担保評価額の実績と、その実績を持っている銀行を聞いておくと、住宅ローンを借りる銀行選びに使える情報になりますよ!



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